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    專家視點

    李宇嘉:房地產開發投資回升受三方面因素影響

    標簽:房地產          2016/11/18

    導語:隨著調控推進和升級,特別是融資開始收緊,房地產銷售下滑已無爭議,近

    隨著調控推進和升級,特別是融資開始收緊,房地產銷售下滑已無爭議,近期數據已顯端倪。據國家統計局最新披露,2016年1~10月,全國商品房銷售面積和金額分別為12.0億平方米、9.1萬億元,同比增幅均比1~9月收窄0.1個百分點。據CRIC統計,受調控的熱點樓市下滑更明顯,即便有“金九”熱銷、網簽滯后和“趕政策末班車”等影響,10月一線城市和二線代表城市銷售面積環比分別下滑9%和16%。11月上半月,一線和二線代表城市銷售面積環比分別下滑9.4%和5%。

    但是,房地產開發投資卻有回升的趨勢。1~10月,房地產開發投資同比增長6.6%,連續3個月回升,且增速比1~9月加快0.8個百分點,比上年同期加快4.6個百分點。從原因來看,今年新開工月均增長14.3%(去年月均下降15.8%);月均土地購置降幅(-8.3%)比去年收窄25個百分點,銷售面積增速擴張20個百分點。歷史經驗顯示,開發投資滯后銷售和新開工6~12個月,銷售和新開工全面回升,開發投資必然保持旺盛態勢。

    受2007年下半年~2008年上半年連續收緊貨幣政策和房貸政策,加上隨后次貸危機沖擊內需,2007年9月~2009年2月,房地產銷售面積同比增速連續16個月下滑,導致隨后開發投資增速從2008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同樣,受2011~2013年啟動限購限貸及收緊貨幣的影響,2013年~2015年5月,房地產銷售面積同比增速連續下滑,并創造連續15個月(2014年2月~2015年5月)負增長的紀錄,隨后開發投資增速也從2014年初的19.3%一路下滑至2015年底的1%。

    那么,未來房地產銷售下滑,當前持續回升的開發投資增速和景氣態勢能否保持呢?

    筆者認為,盡管銷售下滑是確定性趨勢,但緩慢下行和整體高位景氣是未來銷售的兩大特征。今年1~10月份,銷售面積和金額增速分別比去年同期加快了26.3和19.6個百分點。10月以來,銷售開始回落,但供應收縮得更快,據CRIC的統計,10月份28個重點城市新房供應量環比下降24%,其中一線城市下降63%,二三線代表城市下降18%。

    供應收縮,一方面在于熱點城市調控后,預售和價格管理很嚴格,不少新項目不得不延緩入市;另一方面,前三季度樓市火熱,多數開發商已完成全年銷售目標的90%。

    同時,今年前10個月銷售回款增長了40%、房企發債和理財流入樓市資金分別翻了3倍和11倍,“不差錢”的開發商主動減少推盤以待明年形勢明朗。因此,即便銷售下滑,但調控前已屬供求緊張、庫存消化周期在6~10個月的28個熱點樓市,10月庫存繼續下降5.5%,庫存消化周期為7.4個月,較9月下降0.6個月。

    因此,在貨幣政策繼續穩健、房貸利率仍處歷史低位等情況下,樓市銷售面積和金額分別占全國30%和50%東部三大都市圈、中部以鄭州和武漢為核心城市群,其銷售波動不會太大。10月份,盡管一二線城市銷售回落,但三四線樓市成交面積繼續上升,四大都市圈內的三四線城市,成為樓市銷售貢獻的主力。

    同時,2013年~2015年,全國房地產用地占供地面積分別為27.4%、24.8%和22.5%,收縮趨勢明顯。截至今年10月,開發商土地購置面積連續31個月負增長;2014年2月至2015年12月,新開工面積連續23個月呈負增長,中期內供求緊張局面難改。特別是,近年來一二線重點城市幾乎沒有完成年度供地計劃,住宅用地供應年均降幅多數在40%~ 50%。因此,開發商有“補庫存”的訴求。今年以來,新開工呈現出2012年以來最快增長態勢,連續9個月正增長,月均漲幅為14.3%。

    根據國家統計局的數據,9月份,70個大中城市中新房價格漲幅超過5%的只有29個城市,漲幅超過10%的只有19個城市。因此,樓市區域分化在加劇。近年來,新開工和投資之所以下滑,事實上主要受2009年~2011年中西部三四線樓市高增長,并從2012年開始陷入無效庫存泥潭所拖累。2015年以來,投資(慢)和銷售(快)開始背離,無效庫存對開發投資的影響減退。

    此外,剛剛披露的10月份宏觀經濟數據顯示,新興產業尚弱,基建和房地產開發投資仍是經濟企穩的最大功臣。因此,經濟徹底企穩和轉型完成之前,樓市政策基調不會掉頭,這就決定了本輪樓市調控的本意,并非在打壓銷售和投資,而在于抑制資產泡沫。因此,開發商“補庫存”必然會在中期內繼續進行下去。

    未來一段時間,即便新開工增速受銷售下滑而回落,但回落幅度是緩慢的,且中期再度周期性回升是大概率事件。另外,從2015年9月起,土地購置面積降幅持續收窄的態勢沒有改變,也是“補庫存”的一個征兆。因此,考慮到新開工維持景氣態勢,銷售面積增速擴張,再加上土地購置降幅收窄,滯后12個月左右的開發投資將保持景氣態勢。

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